深度解析:山东三四线楼市的未来!
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文丨子木

 

文丨子木

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  典型

  2018年年底,房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步,这时候有一个城市却悄悄放开了限售,此径一度引发媒体热议,称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」,它就是山东菏泽。

  此后山东淄博(楼盘)、日照(楼盘)、威海(楼盘)、德州(楼盘)等城市越来越被人们所熟知,它们成为了中国三四线城市的典型。

  在这两年中,这些城市的房价表现一点也不比一二线差,尤其是名不见经传的泰安(楼盘)、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。

  那么它们到底为何而涨,在全国调控政策的影响下,为何如此着急松绑?这些三四线城市未来到底有没有希望?这是很多读者都想得到的答案,今天由子木为大家逐一揭晓。

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  动因

  那么是什么托起山东三四线城市的房价呢?

  有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省,经济增速高,当地人有钱,长年积累了大量的购房需求。然而事实上,这两年山东经济的发展并不顺畅,且因为产业结构偏于低端工业化,人均收入没有得到有效提升,不足为证。

  还有人说是因为人口,山东人口接近一个亿,住房需求量巨大。但事实上,人口不单要看基数还要看「净流入量」。数据显示,2018年在全国人口「

  净流出量」排行上,山东位列第二,山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降,只有青岛(楼盘)、济南(楼盘)、烟台(楼盘)这几个城市能勉强稳住人口,所以人口带动购房需求也是站不住脚的。

  不是经济也不是人口,那么山东三四线这波大牛市到底源于何处?答案很简单,就是耳熟能详的「货币化棚改」!

「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致。

 
  「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致。

  从2015年到2018年,山东棚改规模一直都是高速猛增,而且一直稳居全国第一,更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。

  大规模的棚改,以及对货币化安置的鼓励导向(如之前货币化安置还有奖励),催生了一大片拆迁户。

  昨日还穷的叮当响,今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用?一看楼市这么红火,自己还没地方住,就只能填补积蓄再买住房,以此,一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红,销售规模从2016年就突破1亿平米,2018年更是高达13454.7万平米。

(山东各城房价排名)

 

(山东各城房价排名)

  山东三四线棚改规模之巨,时间之长,在中国历史上都是绝无仅有的存在。而在此基础上,房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏。城镇化的道路或明畅或艰难,只能留给历史予以证明。

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  时机

  如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力,那么,何时买房的判断标准就相对很容易了,只需关注棚改政策的方向即可。

  在2019年2月份的山东省政府工作报告中,我们得到了答案。政府是这样回复的:

  推进房地产市场平稳健康发展,加快培育住房租赁市场,发放住房租赁补贴3万户以上,开工改造棚户区21万套,改造老旧小区20万户,继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作。

2018年高达84.3万套,而今年竟然是21万套!下调力度不仅是腰斩,简直是「冰刹」。这不是事态的偶然,而是历史的必然。

 
  2018年高达84.3万套,而今年竟然是21万套!下调力度不仅是腰斩,简直是「冰刹」。这不是事态的偶然,而是历史的必然。

  一是,狂野永远不是正途。在2018年年中,国开行把地方棚改权限收回,而且审批力度加严了好几个层次。是因为这两年的棚改,导致很多贫困县的房价突破万元,地方政府负债居高不下,且地方为了业绩,甚至把烂尾盘划为棚改项目,导致资源的极大浪费,失去了城镇化的初衷。棚改可以有效去库存,但反作用也会吞噬成果。

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